checklisten

Checkliste Baukindergeld
Checkliste Finanzierung Ohne Eigenkapital
Checkliste Kaufen oder Mieten
Checkliste Neubau

Checkliste Baukindergeld

Zunächst einmal ist das Erfreuliche am Baukindergeld, dass Sie den staatlichen Zuschuss nicht zurückzahlen müssen. Als Ziel dieser sogenannten Wohnraumoffensive hat die Große Koalition definiert, dass sie Neubau ankurbeln und das Ziel verfolgen möchte, in den nächsten Jahren an die 1,5 Millionen neue Wohnräume zu schaffen.

Deren Privatfinanzierung wird von öffentlicher Förderung unterstützt und kann seit dem 18.09.2018 beantragt werden. Besonders sollen Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind dabei unterstützt werden, sich ihren individuellen Wohnraum und teils lang ersehnten Traum zu ermöglichen.

– Die Antragsstellung ist abhängig vom Datum des Kaufvertrages/ Baugenehmigung. Wenn die Immobilie zwischen dem 01.01.2018 und 17.09.2018 gekauft wurde, muss die Antragstellung bis zum 31.12.2018 erfolgen. Bei Kauf ab dem 18.09.2018 kann innerhalb von 3 Monaten nach Einzug der Antrag für das Baukindergeld gestellt werden. Der entscheidende Faktor ist hierbei das Datum der Meldebescheinigung der Gemeinde.

– Für die Beantragung des Baukindergeldes im Jahr 2019 bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden alle Steuerbescheide für die Jahre 2017 und 2016 benötigt (Erstbescheid vorletztes und vorvorletztes Jahr). Zudem braucht die KfW Ihre Meldebescheinigung, die nachweist, dass Sie selbst in die Immobilie eingezogen sind. Legen Sie außerdem einen aktuellen Grundbuchauszug vor, in dem Sie als Antragsteller bereits als Eigentümer eingetragen sind. Die Beantragung und Einreichung erfolgt online.

– Bis Mitte 2019 prognostiziert die KfW sehr viele Anträge zur Prüfung. Umso wichtiger ist es alle Dokumente zusammen mit dem Antrag einzureichen, damit einer schnellen und reibungslosen Bearbeitung nichts im Wege steht.

– Nach positiver Prüfung schickt die KfW Ihnen eine Auszahlungsbestätigung. Der Zuschuss wird zum nächsten Monatsende auf Ihr Konto überwiesen. In den folgenden neun Jahren erfolgt die Auszahlung des Baukindergeldes dann jeweils im selben Monat wie die Erstauszahlung.

– Die Fördermittel vom Bund sind für alle Regionen gleich; der Freistaat Bayern hat jedoch vor, pro Kind und Jahr zusätzlich 300 € aufzuwenden. Hinzu kommt eine Einmalzahlung als Eigenheimzulage in Höhe von 10.000 €. Diese bayerische Eigenheimzulage können darüber hinaus auch Alleinstehende oder Ehepaare ohne Kinder erhalten.

Es werden alle Arten des Erwerbs eines Eigenheims gefördert – sowohl ein Neubau als auch der Kauf einer bestehenden Immobilie oder eines Neubaus vom Bauträger. Und das ganz gleich, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus handelt. Achtung: In allen Bundesländern bezieht sich die Förderung ausschließlich für selbst genutzte Wohnimmobilien. Sollten Sie die Immobilie vermieten, wird die Zahlung des Baukindergeldes umgehend eingestellt.

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Checkliste Finanzierung Ohne Eigenkapital

– Grundsätzlich wird zwischen zwei Varianten der Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital unterschieden: eine Vollfinanzierung mit den Kaufpreisnebenkosten (wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Maklergebühren) und ohne diese, wobei Letzteres bevorzugt werden sollte. Für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es drei wirtschaftlich sinnvolle Ansätze, die eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit ausschließlich mit Fremdkapital und ohne eigenes Geld ermöglichen.

– Hierfür sind der Bank, über die Eintragung des Grundpfandrechts hinaus, zusätzliche Sicherheiten, wie beispielsweise ein Guthaben aus einem Bausparvertrag oder dem Rückkaufwert einer Lebensversicherung, zu bieten. Das Hypothekendarlehen wird dann meist geteilt und die Hausfinanzierung über zwei Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten realisiert. Die Laufzeit eines Vertrages wird oft so gewählt, dass das Immobiliendarlehen bei Zuteilung des Bauspardarlehens komplett abgelöst werden kann.

Eine zweite Lösung für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist das Einbringen von Arbeiten als Eigenleistung. Übernimmt man als Bauherr, oft zusammen mit Freunden oder Angehörigen, anteilige Arbeiten beim Bau, werden diese als Eigenkapital in die Hausfinanzierung mit eingebracht.

– Die dritte Option ist meist nur bei einem Immobilienkauf möglich und auch nur, wenn der Umfang der Immobilienfinanzierung den Beleihungswert des Objektes nicht erreicht. So zum Beispiel, wenn Sie beim Hauskauf ein echtes Schnäppchen machen. Gerade bei Zwangsversteigerungen haben Sie gute Chancen eine günstige Immobilie zu erwerben.

Welche Fakten und Fachtermini sollten Sie bei einer Vollfinanzierung kennen?

– Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital entspricht die Darlehensrate normalerweise dem, was Sie als Kaltmiete für ein ähnliches Wohnobjekt zahlen würden. Der Vorteil: Sie verzichten so auf eine doppelte finanzielle Belastung, die eine reguläre Mietzahlung und gleichzeitige Sparmaßnahmen mit sich bringen würde.

– Finanzierungen und Kredite ohne Eigenkapital sind für Kaufpreisund Neubaufinanzierung oder auch Umschuldungen möglich. Das bezieht sich auf eigengenutzte Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser mit und ohne Einliegerwohnung oder auch Kapitalanlageobjekte.

– Bei einer Vollfinanzierung ist es wichtig die finanzielle Belastbarkeit des Kreditnehmers nicht zu überschätzen. Wichtig sind also eine sorgfältige Planung des finanziellen Spielraumes in Form eines Haushaltsplanes – auch um abzuschätzen, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital maximal sein dürfen. Hier bietet sich ein Annuitätendarlehen an, bei dem die monatliche Rate über den gesamten Finanzierungszeitraum unverändert bleibt. Innerhalb der von Ihnen gewählten Laufzeit verschieben sich allerdings die Anteile Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil nimmt stetig zu, bei gleichzeitig fallendem Zinsanteil.

– Sofern sich der Sollzinssatz nicht verändert, zahlen Sie bei dieser Darlehensform monatlich ausschließlich die Zinsen des Darlehens, in Form einer gleichbleibenden Rate, an die Bank. Der Tilgungsanteil fließt dann zum Beispiel in eine Lebensversicherung. Am Ende der Darlehenslaufzeit wird durch die Auszahlung der Lebensversicherung die Tilgung gedeckt.

– Nein, Sie können ebenso die anfallenden Erwerbsnebenkosten finanzieren. Hier gibt es etwa die klassischen Nebenkosten des Erwerbs (auch Kaufpreisnebenkosten genannt), wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Maklergebühren. Diese bieten aber kaum Einsparungspotenzial. Weitere Nebenkosten, wie beispielsweise Umzugskosten, können ebenfalls durch einen Hauskredit ohne Eigenkapital innerhalb einer Vollfinanzierung realisiert werden. Letztgenannte Nebenkosten bieten den Vorteil, dass diese individueller beeinflussbar sind.

– Der Vorteil einer Vollfinanzierung ist, dass liquide Mittel oder Erspartes nicht verbraucht werden und dennoch der Traum von der eigenen Immobilie, ganz ohne eigenes Kapital, verwirklicht werden kann. Voraussetzung hierfür ist ein überdurchschnittliches Einkommen und eine hervorragende Bonität. Banken überprüfen dieses sehr genau, damit Sie langfristig Ihren Verpflichtungen nachkommen können. Ein sorgfältiger Kassensturz und eine durchdachte Haushaltsplanung sind wichtig!

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Checkliste Kaufen oder Mieten

Beim Blick auf Ihren Kontoauszug fällt vielen Mietern vermutlich auf, dass in der Regel der Löwenanteil des Haushaltsgeldes für die Mietzahlung draufgeht. Die Fragestellung, ob auf Dauer das Geld lieber in die eigenen vier Wände investiert werden sollte, und nicht einem Vermieter in den Rachen geworfen werden soll, ist durchaus legitim. Genauso berechtigt sind allerdings die Sorgen unerfahrener Immobilieninteressenten, die von Maklern zugesichert bekommen, Kaufen sei langfristig immer besser.

Durchaus hängt die Entscheidung hauptsächlich von Ihren persönlichen Wünschen und Ihren Lebensplänen ab, genauso wie vom Kaufpreis der Immobilie.

Welche Kriterien gilt es zu beachten?

– Sofern Sie nicht zu teuer kaufen und die Immobilienpreise langfristig stabil bleiben, schneiden Sie besser als der Mieter ab. Dank des anhaltenden niedrigen Zinsniveaus für Immobilienkredite können sich so viele Menschen wie nie zuvor ein Eigenheim leisten. Als Eigentümer dürfen Sie sich Monat für Monat darüber freuen, mit der Ratenzahlung an die Bank stetig ein eigenes Vermögen aufzubauen und können Ihre langfristige Geldanlage bis ins Alter bewohnen.

– Die konstante Steigerung der Kaufpreise erfordert in Deutschland die Aufnahme eines hohen Kredits. Sie sind selbst in der Pflicht, Instandhaltungsausgaben zu zahlen und Verantwortung für alle Renovierungen zu tragen.

– Zwischen 7-12 % zusätzlich fallen für Nebenkosten wie Makler oder Grunderwerbssteuer und Notar und Gerichtskosten.

– Bei der aktuellen Niedrigzinsphase wäre die Überlegung anzustreben, ein Darlehen mit langer Zinsbindung abzuschließen.

– Die Faustregel lautet: je mehr Eigenkapitel Sie einbringen, desto geringer wird der Zins.

– Zur Einschätzung des Kaufpreises ist es ein gutes Indiz, den Kaufpreisfaktor auszurechnen. Dieser Faktor stellt die Mietzahlungen dem Kaufpreis gegenüber und errechnet einen Wert, nach wie vielen Jahren sich das Objekt selbst refinanzieren würde.

– Als Mieter stehen Sie dann besonders gut da, wenn Sie Ihr Eigenkapital und Einsparungen gegenüber dem Kauf langfristig anlegen und dabei eine gute Rendite erzielen. Miete macht Sie wesentlich flexibler, falls es zu beruflich oder familiär bedingten Umzügen käme oder Sie für längere Zeit sorgenfrei ins Ausland gehen möchten.

Fakt ist, dass nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mieten steigen. Hinzu kommt, dass es gerade in urbanen Gebieten und Ballungszentren immer schwieriger wird, gute Preis-Leistungs-Verhältnisse auf dem ohnehin kargen Mietmarkt zu finden. Beachten Sie zudem, dass Sie auch im Rentenalter für Miete aufkommen müssen. In Ihrer Gestaltungsfreiheit sowie bei der Instandhaltung Ihrer Mietwohnung sind Sie in gewisser Weise von der Gunst des Vermieters abhängig, der Nebenkosten auf Sie umlegen kann.

– Sie sollten sich nicht ausschließlich mit dem Gedanken befassen, welche monatlichen Kosten aktuell auf Sie zukommen. Denn schließlich fällt nach Abzahlung einer Immobilienfinanzierung die monatliche Belastung der Finanzierung weg. Die Miete hingegen bleibt bestehen, oder wird gegebenenfalls eher noch erhöht. Damit haben Sie durch einen Kauf die höhere Planbarkeit hinsichtlich Ihrer Finanzen.

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Checkliste NeuBau

Wer sich für einen Neubau entscheidet, hat mehr Planungs- und Gestaltungsfreiheit, das ist sicher. Doch worauf müssen Sie sich ganz konkret einstellen?

– Bauen ist zeitintensiv. Ein Hausbau kann sich durchaus länger hinziehen, als man sich das wünscht. Versuchen Sie schon vorher abzuschätzen, wie sich das mit Familie und Job in Einklang bringen lässt.

– Kommt es zu Verzögerungen, können Kosten auf Sie zukommen. Während der Bauphase verlangt die Bank für die abgerufenen Darlehensanteile Zinsen. Parallel fallen aber auch Zinsen für das bereitgestellte und noch nicht ausbezahlte Darlehen an. Kalkulieren Sie realistisch, wenn Sie zusätzlich Miete berappen müssen!

– Genaue Kostenplanung durch den Architekten oder Bauleiter für alle Gewerbe bis zur schlüsselfertigen Herstellung des Objektes. Die bereitstellungszinsfreie Zeit kann man zudem auch verlängern und dem Zeitplan Ihres Vorhabens anpassen.

– Das zur Verfügung stehende Kapital darf lediglich für den Bau, den Kauf oder schließlich für die Sanierung verwendet werden. Normalerweise werden sowohl die Kaufkosten für das Grundstück als auch die Baukosten durch den Immobilienkredit gedeckt. Ist der Bauherr nicht in der Lage, die Nebenkosten über Eigenkapital zu decken, kann er die gesamte Finanzierung über die Bank abwickeln. Es muss in diesem Fall jedoch mit höheren Zinskosten gerechnet werden.

Niedrige Bauzinsen erlauben, dass die eigene Immobilie auch für Kunden mit mittlerem Einkommen solide leistbar ist. Zwei Einkommen sind von großem Vorteil, doch auch ein geregeltes Einkommen ist eine gute Grundlage.

– Sie haben vielleicht Anrecht auf Fördermöglichkeiten der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder regionaler Programme. Wir beraten Sie gerne hierzu.

– Es fallen folgende Fixkosten für Sie an: Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, falls Vermittlung über Makler, Notar und Grundbuchkosten, Kosten für die Baugenehmigung, Erschließungskosten, Baustrom, -wasser und -entsorgung, Bauherrenhaftpflicht sowie Bauwesenversicherung.

– Die Baunebenkosten sind von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich.

– Beim Neubau können Sie ein individuelles Heim nach Ihren Vorlieben schaffen. Dabei arbeiten Sie vielleicht mit einem Architekten oder Immobiliensachverständigen zusammen. Die zweite Variante ist, ein Haus schlüsselfertig vom Bauträger zu kaufen. Zwar haben Sie weniger Gestaltungsmöglichkeiten, jedoch auch weniger Eigenverantwortung. Wir ermöglichen Ihnen gerne finanzielle Planungssicherheit bei Ihrem Vorhaben!

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