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– Grundsätzlich wird zwischen zwei Varianten der Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital unterschieden: eine Vollfinanzierung mit den Kaufpreisnebenkosten (wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Maklergebühren) und ohne diese, wobei Letzteres bevorzugt werden sollte. Für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es drei wirtschaftlich sinnvolle Ansätze, die eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit ausschließlich mit Fremdkapital und ohne eigenes Geld ermöglichen.

– Hierfür sind der Bank, über die Eintragung des Grundpfandrechts hinaus, zusätzliche Sicherheiten, wie beispielsweise ein Guthaben aus einem Bausparvertrag oder dem Rückkaufwert einer Lebensversicherung, zu bieten. Das Hypothekendarlehen wird dann meist geteilt und die Hausfinanzierung über zwei Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten realisiert. Die Laufzeit eines Vertrages wird oft so gewählt, dass das Immobiliendarlehen bei Zuteilung des Bauspardarlehens komplett abgelöst werden kann.

– Eine zweite Lösung für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist das Einbringen von Arbeiten als Eigenleistung. Übernimmt man als Bauherr, oft zusammen mit Freunden oder Angehörigen, anteilige Arbeiten beim Bau, werden diese als Eigenkapital in die Hausfinanzierung mit eingebracht.

– Die dritte Option ist meist nur bei einem Immobilienkauf möglich und auch nur, wenn der Umfang der Immobilienfinanzierung den Beleihungswert des Objektes nicht erreicht. So zum Beispiel, wenn Sie beim Hauskauf ein echtes Schnäppchen machen. Gerade bei Zwangsversteigerungen haben Sie gute Chancen eine günstige Immobilie zu erwerben.

– Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital entspricht die Darlehensrate normalerweise dem, was Sie als Kaltmiete für ein ähnliches Wohnobjekt zahlen würden. Der Vorteil: Sie verzichten so auf eine doppelte finanzielle Belastung, die eine reguläre Mietzahlung und gleichzeitige Sparmaßnahmen mit sich bringen würde.

– Finanzierungen und Kredite ohne Eigenkapital sind für Kaufpreisund Neubaufinanzierung oder auch Umschuldungen möglich. Das bezieht sich auf eigengenutzte Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser mit und ohne Einliegerwohnung oder auch Kapitalanlageobjekte.

– Bei einer Vollfinanzierung ist es wichtig die finanzielle Belastbarkeit des Kreditnehmers nicht zu überschätzen. Wichtig sind also eine sorgfältige Planung des finanziellen Spielraumes in Form eines Haushaltsplanes – auch um abzuschätzen, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital maximal sein dürfen. Hier bietet sich ein Annuitätendarlehen an, bei dem die monatliche Rate über den gesamten Finanzierungszeitraum unverändert bleibt. Innerhalb der von Ihnen gewählten Laufzeit verschieben sich allerdings die Anteile Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil nimmt stetig zu, bei gleichzeitig fallendem Zinsanteil.

– Sofern sich der Sollzinssatz nicht verändert, zahlen Sie bei dieser Darlehensform monatlich ausschließlich die Zinsen des Darlehens, in Form einer gleichbleibenden Rate, an die Bank. Der Tilgungsanteil fließt dann zum Beispiel in eine Lebensversicherung. Am Ende der Darlehenslaufzeit wird durch die Auszahlung der Lebensversicherung die Tilgung gedeckt.

– Nein, Sie können ebenso die anfallenden Erwerbsnebenkosten finanzieren. Hier gibt es etwa die klassischen Nebenkosten des Erwerbs (auch Kaufpreisnebenkosten genannt), wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Maklergebühren. Diese bieten aber kaum Einsparungspotenzial. Weitere Nebenkosten, wie beispielsweise Umzugskosten, können ebenfalls durch einen Hauskredit ohne Eigenkapital innerhalb einer Vollfinanzierung realisiert werden. Letztgenannte Nebenkosten bieten den Vorteil, dass diese individueller beeinflussbar sind.

– Der Vorteil einer Vollfinanzierung ist, dass liquide Mittel oder Erspartes nicht verbraucht werden und dennoch der Traum von der eigenen Immobilie, ganz ohne eigenes Kapital, verwirklicht werden kann. Voraussetzung hierfür ist ein überdurchschnittliches Einkommen und eine hervorragende Bonität. Banken überprüfen dieses sehr genau, damit Sie langfristig Ihren Verpflichtungen nachkommen können. Ein sorgfältiger Kassensturz und eine durchdachte Haushaltsplanung sind wichtig!

Wer sich für einen Neubau entscheidet, hat mehr Planungs- und Gestaltungsfreiheit, das ist sicher. Doch worauf müssen Sie sich ganz konkret einstellen?

– Bauen ist zeitintensiv. Ein Hausbau kann sich durchaus länger hinziehen, als man sich das wünscht. Versuchen Sie schon vorher abzuschätzen, wie sich das mit Familie und Job in Einklang bringen lässt.

– Kommt es zu Verzögerungen, können Kosten auf Sie zukommen. Während der Bauphase verlangt die Bank für die abgerufenen Darlehensanteile Zinsen. Parallel fallen aber auch Zinsen für das bereitgestellte und noch nicht ausbezahlte Darlehen an. Kalkulieren Sie realistisch, wenn Sie zusätzlich Miete berappen müssen!

– Genaue Kostenplanung durch den Architekten oder Bauleiter für alle Gewerbe bis zur schlüsselfertigen Herstellung des Objektes. Die bereitstellungszinsfreie Zeit kann man zudem auch verlängern und dem Zeitplan Ihres Vorhabens anpassen.

– Das zur Verfügung stehende Kapital darf lediglich für den Bau, den Kauf oder schließlich für die Sanierung verwendet werden. Normalerweise werden sowohl die Kaufkosten für das Grundstück als auch die Baukosten durch den Immobilienkredit gedeckt. Ist der Bauherr nicht in der Lage, die Nebenkosten über Eigenkapital zu decken, kann er die gesamte Finanzierung über die Bank abwickeln. Es muss in diesem Fall jedoch mit höheren Zinskosten gerechnet werden.

– Niedrige Bauzinsen erlauben, dass die eigene Immobilie auch für Kunden mit mittlerem Einkommen solide leistbar ist. Zwei Einkommen sind von großem Vorteil, doch auch ein geregeltes Einkommen ist eine gute Grundlage.

– Sie haben vielleicht Anrecht auf Fördermöglichkeiten der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder regionaler Programme. Wir beraten Sie gerne hierzu.

– Es fallen folgende Fixkosten für Sie an: Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, falls Vermittlung über Makler, Notar und Grundbuchkosten, Kosten für die Baugenehmigung, Erschließungskosten, Baustrom, -wasser und -entsorgung, Bauherrenhaftpflicht sowie Bauwesenversicherung.

– Die Baunebenkosten sind von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich.

– Beim Neubau können Sie ein individuelles Heim nach Ihren Vorlieben schaffen. Dabei arbeiten Sie vielleicht mit einem Architekten oder Immobiliensachverständigen zusammen. Die zweite Variante ist, ein Haus schlüsselfertig vom Bauträger zu kaufen. Zwar haben Sie weniger Gestaltungsmöglichkeiten, jedoch auch weniger Eigenverantwortung. Wir ermöglichen Ihnen gerne finanzielle Planungssicherheit bei Ihrem Vorhaben!