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Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück ohne Makler verkaufen? Hier gibt es wertvolle Infos und zahlreiche Checklisten. Viele Erklärungen und manch einen Blick hinter die Kulissen.

Zwischen zehn und zwanzig Prozent aller Häuser oder anderer Wohnimmobilien werden direkt von Privat ohne Makler verkauft. Ein erstaunlich hoher Wert, wenn man bedenkt, dass es sich in nahezu allen Fällen um den größten Vermögensteil einer Person oder Familie handelt.

Wenn Sie unseren umfangreichen Ratgeber lesen, sind Sie entschlossen, den Verkauf Ihres Hauses allein und ohne Makler zu wagen. Möglicherweise klappt alles reibungslos und in wenigen Wochen oder Monaten haben Sie einen Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung gefunden. Sie können dann stolz verkünden, dass Sie es selbst angepackt und geschafft haben. Sie werden viel zu berichten haben, denn bis der Notartermin ansteht, werden Sie einiges erleben – Positives wie Negatives.

Machen Sie sich bewusst, dass der Weg bis zum erfolgreichen Verkauf mit unterschiedlichen Stolpersteinen gepflastert ist – denen Sie aber ausweichen können. Machen Sie sich auch bewusst, dass der Verkauf einer Wohnimmobilie seine eigenen Spielregeln kennt und nicht mit dem Verkauf eines Gebrauchtwagens oder eines Möbelstücks vergleichbar ist. Sie können beim privaten Immobilienverkauf in der Regel auf keine persönliche Erfahrung zurückgreifen. Damit aber bei Ihrem Immobilienverkauf alles gut geht, haben wir für Sie diese Broschüre konzipiert. Es sind dabei die Erfahrungen von geschätzten Kollegen, Anwälten und Notaren miteingeflossen. Die größten Fehlerquellen beim privaten Hausverkauf und nützliche Tipps werden auf den folgenden Seiten beschrieben.

Ein falscher Angebotspreis führt die Hitliste der häufigsten Fehler an. Überhöhte Preisforderungen führen nicht nur zu monatelangen Verzögerungen (Zinsverlust oder finanziellen Engpässen), sondern sind auch oftmals dafür verantwortlich, dass schließlich Verkaufserlöse weit unter dem Marktwert erzielt werden.

Wissen Sie genau, was Sie anbieten? Haben Sie alle Unterlagen zur Hand und fachmännisch prüfen lassen? Auch dieser Punkt verdient Beachtung, damit es keine unangenehmen Überraschungen gibt. Bedenken Sie, dass es für Sie und auch für Ihren Käufer um sehr viel Geld geht. Deshalb sollten Sie sich auf harte (Preis-)Verhandlungen einstellen, die nicht immer fair geführt werden. Zu den bekanntesten Verhandlungstricks stellen wir Ihnen die Gegen-Strategien vor.

Viele private Hausverkäufer entscheiden sich nach anfänglichen Versuchen doch für die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Auch für diesen Fall finden Sie im Heft ein paar Ratschläge, die mit Sicherheit nützlich sein können.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!

Welche Kosten auf Sie als Immobilieneigentümer zukommen, ist stark Abhängig von diversen Grundsatzentscheidungen sowie auch von dem Ort an dem sich Ihre Immobilie befindet.

Zunächst muss zwischen dem Verkauf über einen Makler oder dem privaten Verkauf unterschieden werden.

– Ihr Verkauf über Immobilien Spezialisten

Bei den Immobilien Spezialisten zahlen Verkäufer bei erfolgreichem Verkauf grundsätzlich keine Maklergebühren. Zudem übernehmen wir bei erfolgreichem Verkauf Ihrer Immobilie die Kosten für den Energieausweis und die Einholung der Objektunterlagen.

Gerne informieren wir Sie per Mail, telefonisch oder direkt vor Ort über unsere Vorgehensweise. Kontaktieren Sie uns jederzeit für Rückfragen oder weitere Individuelle Wünsche.

– Der Private Verkauf ohne Makler

Entscheiden Sie sich für den privaten Verkauf, so kommt neben den Kosten für die Anzeigen auf den Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt sowie dem Inserat in einer Zeitung vorrangig ein Faktor hinzu: Zeit. Planen Sie daher genügend Zeit für die Auswahl der Interessenten, die Besichtigungen, Beantwortung von Fragen und vor allem Verhandlungen mit ernsthaften Kaufinteressenten ein.

Beachten Sie, dass die Immobilienportale die Preise pro Monat abrufen. Ein gängiger Verkaufsvorgang dauert zumeist zwischen drei und vier Monaten.

Zudem benötigen Sie grundsätzlich einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie einen aktuellen Energieausweis. Der Energieausweis muss zudem bestimmten Kriterien entsprechen.

Bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung müssen neben diesen Dokumenten auch weitere, WEG-spezifische Unterlagen beim Verkauf vorliegen.

Sollten Sie eine Grundschuld im Grundbuch vor dem Verkauf löschen müssen, so wird der Notar Ihnen diese Kosten in Rechnung stellen. Die übrigen Kosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten werden vom Käufer übernommen.

• Teilungserklärung samt allen Nachträgen und Änderungen
• Aufteilungsplan (Abgeschlossenheitsbescheinigung)
• Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen
• Grundriss
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster (amtlicher Lageplan, Flur- oder Liegenschaftskarte), aktuell
• Grundbuchauszug (komplett), aktuell
• Wohngeldabrechnung der letzten zwei Jahre (einzeln und gesamt)
• Wirtschaftsplan (für die Wohnung und für die gesamte Anlage), aktuelles Jahr und Jahr zuvor
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Mietvertrag (wenn vermietet)
• Feuerversicherungspolice / Gebäudeversicherung
• Auszug aus Baulastenverzeichnis, aktuell
• Gutachten (falls vorhanden)
• Baubeschreibung (falls vorhanden)
• Wohnflächenberechnung
• Auflistung aller eventuellen Modernisierungen / Renovierungen der letzten 10 Jahre
• Energieausweis
• Beschluss-Sammlung
• bei Wohnungspaket zusätzlich: Mieterliste

• Grundrisse, komplett

• Mieterliste ist das Haus leer, dann Wohnungsliste
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster (amtlicher Lageplan, Flur- oder Liegenschaftskarte), aktuell
• Auflistung Modernisierungen / Renovierungen
• Jahres-BK-Aufstellung
• Grundbuchauszug, aktuell
• Feuerversicherungspolice
• Mietverträge
• Gutachten
• Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung (wenn aufgeteilt)
• Schnitt
• Energieausweis
• Auszug aus Baulastenverzeichnis, aktuell
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis, aktuell
• Baubeschreibung

• Baubeschreibung
• Grundriss
• Schnitt
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster (amtlicher Lageplan, Flur- oder Liegenschaftskarte), aktuell
• Auflistung aller eventuellen Modernisierungen / Renovierungen der letzten 10 Jahre
• Grundbuchauszug, aktuell
• Feuerversicherungspolice
• falls vorhanden: Gutachten
• Energieausweis
• Auszug aus Baulastenverzeichnis, aktuell
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis, aktuell
• Wohnflächenberechnung

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster (amtlicher Lageplan, Flur- oder Liegenschaftskarte), aktuell

• B-Plan samt schriftlichem Teil (sofern vorhanden)
• Grundbuchauszug, aktuell
• Auszug aus Baulastenverzeichnis, aktuell
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis, aktuell

Der realistische Preis ist nicht der, den Sie auf den ersten Blick bei vermeintlich vergleichbaren Immobilien im Internet finden. Meist sind diese Zahlen deutlich zu hoch angesetzt, oft passen sie gar nicht zu Ihrer Immobilie, denn die ist ja ganz anders. Und wenn man genauer hinschaut, gibt es zudem noch eine Reihe weiterer Unterschiede. Auch die Lage ist ein wesentliches Preiskriterium.

Vielleicht ist eine Wertermittlung sinnvoll? Mache ich es selbst oder suche ich mir einen Fachmann? Nur wer den völligen Überblick über den derzeitigen Markt hat, kann ihn auch sicher beurteilen. Nur der, der weiß was Käufer wünschen und wie diese Fakten zu gewichten sind, kann den Wert einer Immobilie bestimmen. Es sind zu viele einzelne Einflüsse und zahlreiche Umstände, die bei einer realitätsorientierten Wertermittlung einfließen müssen.

Nur mit einer ausführlichen, individuellen Wertermittlung, die aus leicht nachvollziehbaren Gründen keinesfalls im Internet vorgenommen werden kann, lässt sich der Wert belastbar bestimmen. Natürlich muss Sie dazu der Immobilien-Profi vor Ort besuchen und Ihre Immobilie genau in Augenschein nehmen. Alles andere kann kein realitätsnahes Ergebnis bringen.

Nur in der zuvor beschriebenen Art und Weise lässt sich der Höchstpreis für Ihre Immobilie erzielen. Es wäre doch zu schade, wenn Sie Ihre Immobilie unter Wert verkaufen würden. Oder zu teuer und damit den Verkauf in weite Ferne rücken lassen.

Bei uns zum Beispiel geht immer ein Beratungstermin voraus, in welchem unsere Makler Sie individuell und genau auf Ihre Immobilie zugeschnitten beraten. Sachlich, kompetent und professionell. Dann erst erfolgt die fachgerechte Wertermittlung.

Wir drängen nicht, nur Sie allein bestimmen das Tempo. Erst wenn alles geklärt ist und Sie genau wissen, welchen Weg Sie einschlagen wollen, werden wir tätig. Nichts passiert ohne Ihr Einverständnis. Unsere Dienste sind für den Verkäufer völlig unverbindlich und absolut kostenfrei.

Huch, es ist Viertel vor acht und ich sollte schon weg sein, die Party fängt gleich an. Noch ein letzter Blick in den Spiegel. Sitzen die Haare? Ist die Kleidung in Ordnung? Und schon bin ich weg.

Jeder kennt es wohl aus der eigenen Erfahrung. Geht man aus dem Haus, sei es zu einem Event oder einer Feier, macht man sich ein wenig schön. Der eine mehr, der andere weniger, aber gestylt wird immer etwas. Man möchte ja schließlich gut ankommen, dort wo man sich hinbegibt.

„Die Braut hübsch machen“, jeder kennt diesen uralten Spruch, doch beim Verkauf einer Immobilie beherzigt ihn kaum jemand. Dabei wäre er gerade in diesem Bereich besonders wichtig, denn es geht schließlich um Geld. Meistens sogar um viel Geld. Das Auge isst mit. So ist es, darüber gibt es keine Zweifel. Also machen Sie Ihre Immobilie ein klein wenig hübsch.

Oft sind es ganz einfache Mittel, die den Eindruck Ihrer Immobilie verbessern. Der Garten sollte aufgeräumt, die vollen Mülltonnen verschwunden sein und es schadet sicher nicht, wenn der Rasen gemäht wurde. Übrigens: Ein gepflegter Garten erhöht die Verkaufschancen des Hauses deutlich.

Auch im Inneren ist Ordnung ein Verkaufsförderer. Das schmutzige Geschirr vom Vortag dürfte besser nicht zu sehen sein und der Junior samt seiner Schwester sollten ihre Zimmer aufgeräumt haben. Gerüche aus der Katzentoilette oder vom Knoblauchbrot des letzten Grillabends könnten die Besichtigung unerwartet abkürzen. Wenn es irgendwo einen kleinen Mangel gibt, beseitigen Sie diesen. Warten seit Wochen ein paar klitzekleine Reparaturen, die eigentlich schon längst hätten erledigt sein sollen, gehen Sie diese noch vor der ersten Besichtigung an.

Kurzum: Bringen Sie draußen alles in Ordnung, räumen Sie drinnen auf und sorgen Sie für eine möglichst freundliche Atmosphäre. Licht und frische Farben helfen dabei. Natürlich gehört Lüften auch dazu. Und wenn es beim Besuch des Kaufinteressenten dann noch nach Kaffee duftet, ist das der erste Schritt zum erfolgreichen Verkauf.

Es gibt immer nur eine einzige Chance für den ersten Eindruck.

Das ist der wichtigste Tipp für jede Art der Verhandlungsführung. Wenn Sie einmal den Punkt überschritten haben, an dem Sie zu sich sagen: „Jetzt werde ich auf keinen Fall mehr aussteigen!“, haben Sie möglicherweise die Verhandlungen schon verloren. Wenn Sie beispielsweise selbst ein Haus kaufen möchten und sich in das Objekt verlieben, akzeptieren Sie plötzlich Dinge, die Sie bei objektiver Betrachtung niemals tolerieren würden.

Sie sind bereit, persönliche Nachteile in Kauf zu nehmen, nur um in jedem Fall ein Geschäft abzuschließen. Auf diese Weise können Sie keine Verhandlungen gewinnen. Sie können sich sicher sein, dass Ihr Gegenüber ein solches Verhalten in jedem Fall bemerkt und zu seinem Vorteil nutzt. Lernen Sie deshalb, jederzeit aus einer Verhandlung auszusteigen. Sagen Sie sich, dass Sie sich nicht unter Druck setzen lassen. So sind Sie immer bereit auszusteigen, wenn die geforderten Bedingungen für Sie nicht akzeptabel sind. Wenn nötig, geben Sie der Gegenseite zu verstehen, dass Sie bereit sind, die Verhandlungen abzubrechen. Doch versuchen Sie immer, die Verhandlungen zu einem Ergebnis zu führen, ohne tatsächlich gehen zu müssen.

Wenn Sie eine emotionale Beziehung zum Objekt aufbauen bzw. aufgebaut haben, laufen Sie Gefahr, die Verhandlung zu verlieren. Sie sind verletzlich und der innere Kampf wird Ihnen wichtige Kräfte rauben. Bleiben Sie bei der Sache. Und bleiben Sie sachlich. Als privater Verkäufer ist es besonders schwierig, emotional unabhängig zu bleiben. Schließlich verkaufen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit den größten Vermögenswert, über den Sie verfügen. Es geht eventuell um Ihr Zuhause, in dem Sie und Ihre Familie viele Jahre gelebt haben.

Lassen Sie sich nicht von der Gegenseite provozieren. Selbst Profi-Verkäufer haben große Mühe, sachlich zu bleiben, wenn ihr Produkt kritisiert wird. Für Sie wird diese Situation ungleich schwieriger. Deshalb sollten Sie Kritik niemals persönlich nehmen. Trennen Sie Beziehung und Inhalt einer Verhandlung voneinander. Beachten Sie, dass Kritik zunächst eine Aussage über den anderen ist. Sie können dies leicht verinnerlichen, indem Sie

absolute Aussagen einfach in sogenannte Ich-Botschaften umwandeln. Die unten stehende Tabelle gibt einige Beispiele.

Kennen Sie das Gefühl beim Zahnarzt, wenn dieser einem unermüdlich einen Zahn aufbohrt? Sie sitzen also in dem Zahnarztstuhl und der Schmerz wird trotz Betäubung immer größer. Hilfesuchend blicken Sie den Arzt an. Der meint jedoch beschwichtigend: „Ist gleich vorbei.“ Doch er bohrt immer weiter…

Bezogen auf Verhandlungen bedeutet das Folgendes: Man ist bereits davon überzeugt, kurz vor dem Ende einer Verhandlung zu stehen. Nun fängt die andere Seite jedoch an, genau diese Bohrertaktik einzusetzen und drängt weiter. Die Vorfreude auf den abgeschlossenen Handel kann einen dazu veranlassen, bei Nachforderungen leicht nachzugeben.

Bei einer Verhandlung stehen grundsätzlich beide Seiten unter Druck. Ist die Verhandlung abgeschlossen, so wird der Druck abgebaut und ein Gefühl der Entspannung stellt sich ein. Wird dann jedoch erneut ein Verhandlungspunkt angesprochen, so stellt sich die Spannung sofort wieder ein. Dies wird als so belastend empfunden, dass der Zustand der Entspannung noch schmerzlicher vermisst wird. Um ihn doch noch schnell zu erreichen, ist die Bereitschaft zu Zugeständnissen sehr groß. Das macht sich die Gegenseite geschickt zunutze.

Einen besonders dreisten Fall der Bohrertaktik erleben Sie möglicherweise erst beim Notartermin. Sie glauben, alle Details seien verhandelt und haben den Termin zur Beurkundung vereinbart. Unmittelbar vor der Unterzeichnung beginnt der vermeintliche Käufer wieder zu verhandeln und fordert von Ihnen weitere Zugeständnisse. Was tun? Sind Sie immer noch bereit auszusteigen? Wollen Sie mit der Suche nach einem Käufer

wieder von vorne beginnen? Oder werden Sie allen Forderungen zustimmen, damit Sie den Privatverkauf endlich abschließen können?

Zwei effektive Methoden gibt es, die die Wirkung der Bohrertaktik verringern oder gar verhindern können: Das sichtliche Aufatmen und die eigene Freude am Ende der Diskussion sollte so lange hinaus gezögert werden, wie die Gegenseite noch Gelegenheit hat, weitere Forderungen zu stellen. Ein geschickter Verhandlungsstratege erkennt ansonsten zu leicht die „entspannte“ Lage und nutzt dies gründlich aus. Eine ebenfalls wirkungsvolle Methode ist die Aussage, dass die Gegenseite ein wenig kleinlich zu sein scheint. Der leise Hinweis: „Na hören Sie mal, Sie haben da gerade einen ziemlich guten Vertrag ausgehandelt und jetzt wollen Sie auch noch diese Forderung durchsetzen? Halten Sie das nicht für ein wenig unverschämt?“, erleichtert es Ihnen, die Gegenseite davon zu überzeugen, dass weiteres Bohren nicht mehr erfolgreich sein wird. Es ist wichtig, den anderen zuerst darauf hinzuweisen, dass Sie weiteres Nachverhandeln kleinlich finden, andernfalls wird er Ihnen genau das unterstellen.

Es ist eine sehr beliebte Taktik, sich bei unterschiedlichen Preisvorstellungen während einer Verhandlung in der Mitte zu treffen. Zwei Parteien bieten einen unterschiedlich hohen Geldbetrag für eine Sache und treffen sich schließlich in der Mitte. Dabei merkt man jedoch früher oder später, dass man eigentlich gar nicht verhandelt hat.

Nehmen wir Folgendes an: Sie fordern 100.000 Euro für ein Objekt. Ich möchte nur 90.000 Euro bezahlen. Also biete ich einfach 80.000 Euro. Sie werden nun vielleicht Ihre Forderung auf 95.000 Euro reduzieren. Daraufhin biete ich ihnen 85.000 Euro als „letztes Angebot“. Schließlich geben Sie nach und sagen „Warum treffen wir uns nicht einfach in der Mitte? Also 90.000 Euro. Und die Sache ist in Ordnung.“

Betrachtet man diese Verhandlung aus der Sicht des Käufers, so hat dieser genau das erreicht, was er von vornherein geplant hatte. Letztendlich hat er ihnen bereits bei 80.000 Euro zu verstehen gegeben, dass er nur 90.000 Euro zahlen möchte. Die beste Vorgehensweise, um sich nicht in der Mitte treffen zu müssen, besteht darin, dass man es tunlichst vermeidet, selbst den kleinsten Hinweis dahingehend zu meiden. Machen Sie keine Zugeständnisse auf die Mitte, auch nicht schrittweise. Behalten Sie Ihr ursprüngliches Angebot einfach bei und warten Sie ab, wie die Gegenseite reagiert. Hat Ihr Gegenüber nämlich in dem obigen Beispiel die 80.000 Euro nur geboten, um bei 90.000 Euro anzukommen, so wird er selbst auf die Idee der „goldenen Mitte“ kommen.

Doch was ist damit erreicht? Ihnen ist es gelungen, dass der potenzielle Käufer nicht wie anfänglich nur 80.000 Euro bietet, sondern von sich aus bereits 90.000 Euro akzeptiert. Selbstverständlich stimmen Sie diesem Angebot nicht zu, sondern bitten sich eine kurze Bedenkzeit aus.

Nach einer kurzen Pause, in der Sie sich am besten zurückziehen, können Sie der Gegenseite eröffnen: „Ich habe die Sache noch einmal durchdacht. Ich bin nicht in der Lage, auf 90.000 Euro herunterzugehen. Es tut mir wirklich leid, da uns jetzt nur noch 10.000 Euro voneinander trennen. Aber in diesem Fall warte ich lieber noch ein wenig ab,

bis ich den richtigen Käufer gefunden habe.“ Sie betonen mit dieser Aussage, dass Sie davon ausgehen, dass sich Ihr Gegenüber bereits auf 90.000 Euro eingelassen hatte.

Warten Sie nun die Reaktion der Gegenseite ab. In den meisten Fällen wird der Vorschlag kommen, sich doch auf 95.000 Euro zu einigen. Wenn Sie zufrieden sind, schließen Sie jetzt den Kauf ab. Ansonsten verwenden Sie die Taktik gleich ein weiteres Mal. Viel Erfolg!

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt, das Sie nicht im Grundbuch oder beim Grundbuchamt finden (in Brandenburg: ab 1990 – 1996 Baulastenverzeichnis, 1996 – 2016 Grundbuch, 2016 – heute Baulastenverzeichnis). Das Baulastenverzeichnis ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde hinterlegt und kann dort eingesehen werden.

Als Verkäufer eines Baugrundstücks oder einer Immobilie müssen Sie vor dem Verkauf wissen, ob der Käufer mit Einschränkungen rechnen muss. Eventuell haben Sie das zu verkaufende Objekt nicht selbst gebaut, sondern bereits gebraucht gekauft. Wissen Sie, ob Ihr Vorverkäufer einen Überblick über die Baulasten hatte? Auch wenn ein Baugrundstück bereits seit Generationen im Familienbesitz ist, kann man sich nicht sicher sein, ob jemand in den Jahren zuvor eine Baulast eingetragen hat.

Der Verkäufer einer Immobilie muss wissen, was er verkauft. Denn spätestens beim Notartermin kommen die Baulasten zur Sprache. Und im Notarvertrag muss der Verkäufer versichern, dass ihm keine Baulasten bekannt sind. Es wird deshalb dringend empfohlen, diesen Punkt vorher zu klären, um mit ruhigem Gewissen den Notarvertrag unterzeichnen zu können. Andernfalls drohen eventuelle Schadenersatzansprüche.

Unter einer Baulast versteht man eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, dass sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt.

Ein Grundstückseigentümer erlaubt dem Nachbarn über sein Grundstück zu fahren, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Auf diese Weise wird dem Nachbarn etwa ermöglicht, der Baubehörde die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstückes (Zugang) nachzuweisen und damit eine Baugenehmigung zu erhalten.

Ein Grundstückseigentümer gestattet seinem Nachbarn, den mindestens einzuhaltenden Bebauungsabstand zu unterschreiten. Da die Baulast grundstücksbezogen ist, geht diese unmittelbar auf den Rechtsnachfolger, also den Käufer, über.

Sicherung der Zufahrt über ein privates Grundstück zu einer öffentlichen Verkehrsfläche.

Gewährleistung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften bei der Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken.

Übernahme von Abstandsflächen für ein Gebäude auf dem Nachbargrundstück.

Sicherung der Erhaltung gemeinsamer Bauteile beim Abbruch aneinander gereihter Gebäude.

Sicherung der Herstellung, Unterhaltung und Benutzung notwendiger Stellplätze und Garagen auf einem fremden Grundstück.

Wer mit einem geringen Verhandlungsaufschlag von nur fünf Prozent startet – bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro wäre das ein Angebotspreis von 315.000 Euro – der konnte sich schon nach 63 Tagen über einen Käufer freuen. Geeinigt hätte man sich statistisch bei ca. 99%, das wären im aktuellen Beispiel also 297.000 Euro.

Wird der „Verhandlungsspielraum“ größer, verlängert sich die Zeit bis zum Verkauf dramatisch. Bei zehn Prozent Aufschlag dauert es schon 281 Tage und bei 20 Prozent zieht sich der Verkauf länger als ein Jahr, nämlich 379 Tage. „Wenn es mehr Geld bringt, warte ich gerne ein Jahr“, wird sich mancher Eigentümer denken. Weit gefehlt!

Je höher der Einstiegspreis, desto niedriger auch der Erlös. In Zahlen: Während die Anbieter mit vorsichtigem Verhandlungsspielraum nur knapp unter dem Zielpreis einen Käufer finden, landen die Anbieter mit zehn Prozent Aufschlag schon 3,5 Prozent unter dem Marktwert (289.500 Euro statt 300.000 Euro in unserem Beispiel).

Dramatisch endete es für die Anbieter, die 20 Prozent über Marktwert starten, also im Beispiel bei etwa 360.000 Euro statt 300.000 Euro. Sie verlieren ganze 15,5 Prozent des Wertes ihrer Immobilie und verkaufen nach 379 Tagen für nur noch 253.500 Euro. Von der ersten Anzeige bis zum Verkauf fällt der Preis der Immobilie um mehr als 100.000 Euro! Zunächst hat es Monate gebraucht bis der überzogene Preis dem Marktwert angenähert wurde, trotzdem fand sich kein Käufer. Wochen später wird das Haus oder die Wohnung schon zum Schnäppchen – immer noch kein Käufer in Sicht. Mittlerweile ist ein Jahr vergangen, immer weniger Interessenten melden sich, obwohl der Preis nun deutlich unter vergleichbaren Angeboten in der Nachbarschaft liegt.

Während jedoch die anderen Häuser recht zügig einen Käufer finden, erbarmt sich immer noch kein Interessent. Nach weiteren Wochen gelingt es endlich einen Käufer zu finden. Nach zähen Verhandlungen und nochmaligem Preisnachlass wird der Notartermin vereinbart. Hoffentlich kommt jetzt nichts mehr dazwischen…

Wie konnte es soweit kommen? Wie kann es sein, dass eine Immobilie, abhängig vom ersten Angebotspreis für fast 300.000 Euro und im anderen Fall gerade mal für etwas mehr als 250.000 Euro verkauft wird? Wir haben eingangs den Immobilien- mit dem Gebrauchtwagenmarkt verglichen. Nun fällt auf, dass es da einen wesentlichen Unterschied gibt. Auf der einen Seite geht es um Mobiles, nämlich Automobile, auf der anderen Seite um Immobiles, das sind Häuser oder Wohnungen.

Bei Automobilen ist das Interessenten-Potenzial viel größer, denn ein Käufer aus Passau kann durchaus seinen Traumwagen in Düsseldorf besichtigen und mit nach Hause nehmen. Bei Immobilien geht das natürlich nicht. Tatsächlich findet sich der Käufer einer Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit im Umkreis von nur zehn bis maximal dreißig

Minuten Fahrtzeit (Ausnahmen bestätigen die Regel), das wurde wissenschaftlich ermittelt.

Unterstellen wir einmal, dass Ihre Immobilie besonders mit dem Durchschnittsgeschmack harmonisiert. Sollte Ihre Immobilie zudem sehr hochwertig sein und über ein großes Grundstück, eine besondere Aussicht oder über weitere Besonderheiten verfügen, so werden Sie zu Recht einen Preis im oberen Segment dafür ansetzen. Dieser Kaufpreis muss aber vom künftigen Käufer finanziert werden und damit scheiden weitere Interessenten aus.

Es ist soweit! Sie haben Ihre erste Anzeige in der Zeitung und / oder im Internet veröffentlicht und warten gespannt auf Reaktionen. Vorausschauend haben Sie ja einen ordentlichen Verhandlungsspielraum in Ihren Angebotspreis eingerechnet.

Vielleicht würde Ihre Immobilie realistisch betrachtet für 300.000 Euro einen Käufer finden, gehen wir davon aus, das wäre auch der Preis, mit dem Sie zufrieden wären. Trotzdem gehen Sie mit 330.000 Euro an den Markt, denn „runter gehen kann man immer noch“. Was wird nun passieren?

Natürlich melden sich im ersten Schritt zunächst viele Interessenten, schließlich bieten Sie erstmals Ihr Zuhause an und neue Angebote, frische Objekte, finden immer Beachtung. Es muss Sie noch nicht stören, wenn Sie viele Neugierige durch Ihr Zuhause führen – solange nur die echten Käufer darunter sind.

Die Interessenten, die neu am Markt sind, kommen garantiert. Sie wollen ja Informationen über den Markt sammeln und brauchen dazu viele Besichtigungen. Kaufen werden sie aber nicht.

Ebenso wie die Interessenten, die schon lange auf der Suche nach ihrem Traumhaus sind. Die „Frustrierten“ sind fast jedes Wochenende in fremden Immobilien unterwegs, aber da sie nicht finden, was sie suchen, werden sie Ihre Immobilie kritisieren und sich dann verabschieden. Als ernsthafte Käufer sind auch die Frustrierten nicht geeignet.

Nun jedoch kommen die „Kompromissbereiten“, die echten Interessenten an die Reihe. Diejenigen, die dank realistischer Erwartungen nun kaufbereit sind.

Doch leider erscheinen die „Kompromissbereiten“ nicht zur Besichtigung. Diese Gruppe erkennt anhand der Anzeige, dass der Angebotspreis zu hoch ist und sie wartet auf realistische Preise. Denn was die „Kompromissbereiten“ auszeichnet, ist eine extrem gute Marktkenntnis und die fehlende Bereitschaft, Besichtigungen durchzuführen, wenn das Angebot nicht überzeugt. Halten wir also fest: Interessenten locken Sie genug an, aber keine Käufer.

Nach mehreren Wochen reduzieren Sie Ihren Preis auf das realistische Niveau von 300.000 Euro. Werden sich jetzt die echten Interessenten melden?

Leider ist Ihr Angebot nicht mehr neu, Sie erzielen also nicht mehr die Aufmerksamkeit, die Sie zu Beginn des Verkaufsstarts nutzen konnten. Wie reagieren die Interessenten auf Ihre Preisanpassung?

Die Dauerbesichtiger, die „Frustrierten“, sind natürlich immer noch auf dem Markt. Sie entdecken die Preisreduzierung in der Anzeige und sagen sich: „Hab ich’s doch gewusst, viel zu teuer! Mal schauen wie weit der Preis noch runtergeht…“.

Neue Interessenten, die Anfänger, melden sich auch, weil sie das ursprüngliche Angebot nicht kennen, schauen sich intensiv um und kaufen nicht, weil sie dazu noch nicht reif sind.

Aber was ist mit den echten Käufern, die sie zuvor schmerzlich vermisst haben? Die kompromissbereiten Interessenten kennen Ihr Angebot bereits. Sie stammen teilweise aus der Gruppe, die zum Vermarktungsstart noch nicht reif waren, um zu kaufen. Diese Interessenten erleben nun Ihre Preisreduzierung und haben zwei Möglichkeiten zu reagieren:

Im günstigen Fall finden Sie nun den Käufer, der die Immobilie zum marktgerechten Preis erwirbt und Sie als Verkäufer erhalten einen realistischen Gegenwert. Das einzige was stört ist die Tatsache, dass Sie durch den überhöhten Angebotspreis viel Zeit und vielleicht auch Geld verloren haben.

Im ungünstigsten Fall – und das kommt weit häufiger vor – registrieren die Interessenten die Preisveränderung und warten erst einmal ab. Zwar haben Sie sich auf ein realistisches Preisniveau begeben, aber die Ihnen bereits bekannten Interessenten machen sich nun Gedanken:

• Warum gehen die jetzt runter? Wo ist der Haken?
• Warum will niemand dieses Haus kaufen?
• Das Haus steht so lange schon in der Zeitung / im Internet, was ist da faul?
• Warum sollen wir eine Immobilie kaufen, die anscheinend niemand sonst haben will?

Mit einem marktgerechten Preis können Sie diese Interessenten kaum mehr locken. Sie müssen schon etwas mehr Rabatt bieten, um diese Zielgruppe zu aktivieren. Dies kann der Grund sein, warum Immobilien, die mit hohen Angebotspreisen starten, später unter Marktwert verkauft werden.

Dabei ist es der Notar, der nach erfolgter Unterzeichnung des Kaufvertrags die weiteren Schritte in diesem sogenannten „Zug-um-Zug“-Geschäft einleitet. Dazu gehören insbesondere die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die in der Regel erst mehrere Monate nach Vertragsabschluss erfolgt. Während dieses Schwebezustands sichert eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch den zukünftigen Eigentümer vor nachträglich vom Verkäufer vorgenommenen Belastungen oder gar einer nochmaligen Veräußerung.

In besonderen Fällen kann auch die Zahlung des Kaufpreises über ein sogenanntes Notar-Anderkonto erfolgen. Dann verwaltet der Notar den Kaufpreis bis zur ordnungsgemäßen Übertragung des Grundstücks bzw. der Vorlage aller notwendigen Unterlagen (zum Beispiel Löschvermerke vorangegangener Belastungen, Verzichtserklärungen auf Vorkaufrechte seitens der Gemeinde etc.). Während der Beurkundung, die stets in den Räumen des Notars stattfindet, verliest der Notar noch einmal den gesamten Vertragstext und ist dazu verpflichtet, in diesem Zusammenhang den Willen der beteiligten Vertragsparteien zu erforschen und sinngemäß in den Vertragstext einfließen zu lassen.

Des Weiteren hat er darauf zu achten, dass die Vertragspartner sich über den Inhalt der von ihnen abgeschlossenen Verträge bewusst werden. Damit sollen mögliche Bedenken und Unsicherheiten seitens der Vertragspartner vor der Unterzeichnung ausgeräumt werden, da eine spätere Änderung des Vertragstextes, sofern er einmal vom Notar beurkundet wurde, nicht mehr möglich ist. Hierbei helfen eindeutige und klare Formulierungen, um spätere Streitigkeiten von vornherein auszuschließen. Nichtsdestotrotz versuchen manche Vertragspartner Notargebühren und die Grunderwerbssteuer zu mindern, indem sie einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis angeben als tatsächlich fällig ist. Diese Praxis ist rechtswidrig und macht den Vertrag nichtig. Neben dieser zivilrechtlichen Konsequenz müssen die Parteien darüber hinaus mit einer strafrechtlichen Verfolgung wegen Steuerhinterziehung rechnen.

Bei allen Aufgaben, die der Notar als unparteiische Instanz für die Vertragsparteien übernimmt, darf jedoch nie vergessen werden, dass seine Beratungsleistungen sich keinesfalls auch auf Wirtschaftlichkeitsaspekte des Immobiliengeschäfts erstrecken. Konkret bedeutet das, dass der Notar keinerlei Bewertung des Kaufpreises vornehmen darf, denn er ist beiden Seiten zur strikten Neutralität verpflichtet.

Ebenso wenig gehört eine Aufklärung bzw. Prüfung von steuerrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Transaktion zu den Aufgaben des Notars. Auch hier ist der Verkäufer allein auf seinen – soweit man davon sprechen kann – Sachverstand angewiesen.

Die Rolle des Notars beschränkt sich darauf, den Willen der Vertragsparteien korrekt zu protokollieren. Der Notar kann hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Transaktion nicht beraten, und insbesondere prüft der Notar nicht, ob der Käufer die Immobilie überhaupt bezahlen kann oder will. Der Notar sorgt also lediglich dafür, dass das Rechtsgeschäft ordentlich abgewickelt wird, der Notar ist weder Schiedsrichter, noch Berater oder Gutachter.

Sie verkaufen Ihr Zuhause an einen Fremden. Mit dieser Immobilie sind zahllose Erinnerungen verknüpft. Bei jeder Besichtigung müssen Sie kritische Blicke der Interessenten ertragen. Viele negative Bemerkungen bleiben Ihnen nicht erspart, etwa wenn Besucher über mögliche Umbauten diskutieren.

Bevor wir der Sache auf den Grund gehen muss festgehalten werden, dass Makler nicht gleich Makler ist. Hier treten – wie in jeder anderen Berufsgruppe – mehr oder minder große Unterschiede zu Tage. Bei Immobilienmakler ist dies aber besonders auffällig, denn Makler ist kein geschützter Beruf.

Es können Ihnen Makler begegnen, die den notwendigen Gewerbeschein gerade erst abgeholt haben und keinerlei (Fach-) Kenntnisse von Immobilien bzw. deren Vermittlung haben. Auf der anderen Seite gibt es die Makler, die seit Jahren erfolgreich für Eigentümer tätig sind, sich regelmäßig fortbilden und ein Unternehmen mit zahlreichen Mitarbeitern steuern.

Die Unterschiede sind also nicht nur gewaltig, sondern auch unübersehbar, weshalb es eigentlich nicht schwer fallen sollte, einen professionell arbeitenden Makler zu finden. Im Hinblick auf die Vorteile eines Maklers ist im Folgenden also stets von den Profis die Rede.

Zunächst kann der Makler Ihnen mit seiner Fachkenntnis zur Seite stehen. Gemeint sind Ausbildung, Erfahrung und die Kenntnis des lokalen Marktes, die man nur dadurch erlangt, wenn man regelmäßig an einem Standort erfolgreich tätig ist.

Auf der anderen Seite ist es die Rolle des Maklers als Dienstleister, die sich für Sie auszahlen könnte. Dabei muss vorausgeschickt werden, dass ein Makler für Sie auf eigenes Risiko tätig wird. Der Fachmann investiert seine Zeit und sein Geld und wird vom Käufer erst im Erfolgsfalle entlohnt. Eine solche Konstellation finden Sie bei keiner anderen Berufsgruppe.

Dadurch sparen Sie die gesamten Vermarktungskosten, können Ihre Zeit anders nutzen und der Makler erhält dafür sein Erfolgshonorar. Der Makler kann Ihre Immobilie richtig einschätzen. Er oder sie kennt den Markt, weiß, wie vergleichbare Immobilien verkauft wurden und wie sich die Nachfrage entwickelt. Ein falscher Start-Preis führt zu langen Vermarktungszeiten und niedrigen Erlösen. Diese Sorge sind Sie los!

Der Makler weiß welche Unterlagen benötigt werden und wo man sie einholen kann. Er erstellt werbewirksame Grundrisse und Unterlagen für Sie und bereitet alles für den Verkauf vor. Besichtigungen werden organisiert und Verhandlungen mit Interessenten geführt.

Schließlich begleitet Sie der Makler zum Notar und schützt Sie vor Fehlern bei der Vertragsabwicklung. Ein vergleichbares Berater-Team ist schwer zu finden und schon gar nicht kostenlos. Wo können Sie eine umfassende, professionelle Dienstleistung völlig gratis in Anspruch nehmen?

Die persönliche Empfehlung eines Bekannten ist immer ein gutes Indiz. Auch das Internet hilft bei der Immobilienmakler-Suche mit Sicherheit. Es sind dort einige Makler direkt zu finden. Waren neulich einmal Werbesendungen in Ihrem Briefkasten oder sind in der Tageszeitung Anzeigen von einem Immobilienmakler zu finden? Oder sind Sie sonst irgendwie auf diesen aufmerksam geworden?

Es lassen sich so recht einfach und ohne großen Aufwand drei/vier Immobilienmakler finden, die für den Verkauf Ihrer Immobilie geeignet sein können. Egal wie Sie an den Makler gekommen sind, Sie sollten in jedem Fall der Homepage des Maklers große Aufmerksamkeit schenken. Was steht da alles drin? Finden Sie sich gut zurecht und sind viele Informationen enthalten? Hat er zahlreiche Angebote parat? Wie lange ist er im Geschäft? Wie viele Mitarbeiter gehören zu seinem Team?

Die Homepage ist die Visitenkarte eines jeden Unternehmens und für Sie ein einfaches Instrument die Immobilienmakler miteinander zu vergleichen. Und so ist der Makler-Vergleich für Sie völlig einfach und Sie brauchen sich nicht auf die „Empfehlung“ von irgendwelchen anderen verlassen.

Es zahlt sich für Sie aus, immer nur einen Makler zu beauftragen. Wenn Sie mehrere Makler in die Pflicht nehmen, bringt das rein gar nichts – genau das Gegenteil ist der Fall. Ein Verkauf wird verhindert, denn der Käufer schätzt es nicht, wenn die Immobilie mehrfach angeboten wird, das erzeugt Misstrauen und behindert den Verkauf.

Das gibt es nicht mehr, dass ein Makler schon den richtigen Käufer für Ihre Immobilie in der Schublade hat. Das ist nur Augenwischerei, denn der Käufer meldet sich schon lange nicht mehr beim Makler und sagt ihm, was er sucht, der Käufer sucht heute im Internet.

Bei jedem seriösem Makler gehen immer ein Beratungstermin samt ausführlicher, ganz persönlich auf Sie zugeschnittener Beratung und eine fachkundige Wertermittlung voraus. Und das alles ist für den Verkäufer völlig unverbindlich und absolut kostenfrei.

Haben Sie sich mit dem Gedanken des Verkaufs Ihres liebgewonnenen Hauses erst einmal vertraut gemacht, dann kann es in aller Ruhe Schritt für Schritt weitergehen. Eine solche Entscheidung und die dann folgende Umsetzung darf nicht übers Knie gebrochen werden, so etwas braucht seine Zeit.

Der Verkauf eines Hauses verursacht recht viel Arbeit, ist zeitintensiv, erfordert zudem Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick. Eine gute Vorbereitung hilft, Fehler zu vermeiden. Wir unterstützen Sie sehr gern beim Verkauf Ihrer Immobilie und übernehmen die gesamte Abwicklung von A bis Z, ganz ohne Zeitdruck für Sie, Sie ganz allein bestimmen das Tempo. Wir gehen auf Ihre Wünsche ein und sind mit Herz und Verstand an Ihrer Seite. Wir kümmern uns um alles und zwar so, dass es für Sie sorgenfrei klappt. Wir haben das doch schon viele Hundert Mal gemacht – wir wissen wie es geht.

Wie wäre es mit einem unverbindlichen und kostenfreien Beratungstermin? Wir können dann in Ruhe alles besprechen. Natürlich ist das kein Auftrag und Sie müssen bei uns nichts unterschreiben (auch später nicht). Erst wenn wir alles geklärt haben und Sie einverstanden sind, kann es mit dem Verkauf losgehen. Vorher passiert nichts. Und noch eines: Da wir eventuell ein gutes Stück zusammenarbeiten wollen und es um recht viel Geld geht, muss „die Chemie“ stimmen. Erst wenn Ihr „Bauch“ ja sagt, sind wir der richtige Partner für Sie.

Bei uns läuft ein Immobilienverkauf völlig entspannt und frei von jeglichem Zeitdruck ab, Sie bestimmen das Tempo. Ihre Wünsche und Ziele können selbstverständlich mit in die Verkaufsabwicklung einfließen.

Wir beraten Sie sehr ausführlich und sprechen jedes Detail mit Ihnen ab. Erst wenn wir alles besprochen und wir Ihnen erläutert haben, wie der Verkauf von Statten gehen könnte, entscheiden Sie ganz allein, ob wir es sein sollen, die Ihre Immobilie für Sie verkaufen.

Auch wenn Sie noch ein Weilchen in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen bleiben möchten bzw. müssen, weil Ihr neues Domizil noch nicht ganz fertig ist oder Ihre Zukunftspläne noch ein klein wenig reifen sollen, dann lässt sich meist auch in solchen Fällen ein Verkauf dennoch realisieren.

Ohne Ihre Zustimmung unternehmen wir nichts und alle Ihre Angaben behandeln wir vertraulich. Auch werden wir Sie nicht mit Anrufen oder Emails bombardieren. Versprochen.

Wenn Sie einen professionellen Makler suchen, der genau weiß was er tut, dann sind Sie bei uns goldrichtig. Wir sind gern für Sie da – mit Herz und Verstand.

Das Eigenheim ist endlich abgezahlt, die Kinder sind erwachsen und ausgezogen. Der Ruhestand ist erreicht. Nun ist theoretisch die langersehnte Zeit vorhanden, um zu tun, was man immer machen wollte. Doch mit einem großen Haus mangelt es oftmals an Freizeit. Es muss geputzt werden, der Garten möchte gepflegt werden und vieles mehr. Auch das Treppensteigen fällt immer schwerer. Dies alles geht nicht mehr so leicht von der Hand wie in jungen Jahren. Viele ältere Paare kommen daher früher oder später ins Grübeln: Brauchen wir für uns allein tatsächlich so ein großes Haus? Sie denken darüber nach, die Immobilie im Alter zu verkaufen.

Im Laufe der Jahre fallen hier und da Reparaturen und Renovierungen an. Dies alles geht mit großen Herausforderungen einher, auch in finanzieller Hinsicht. Es ist nicht verwunderlich, dass sich viele Senioren mit dem Gewinn, der durch den Immobilienverkauf im Alter erzielt wird, lieber einen gemütlichen Lebensabend machen und sich dieses oder jenes gönnen. Vielleicht ist es möglich, bei dieser Gelegenheit in die Nähe der Familie zu ziehen, die heutzutage arbeitsbedingt leider ziemlich oft weit voneinander entfernt wohnt.

Die einfachste Variante, die Immobilie im Alter zu verkaufen, ist es, einen Makler damit zu beauftragen. Er kümmert sich um den gesamten Immobilienverkauf und nimmt somit alle Sorgen ab. Die Veräußerung geht immerhin mit einem enormen Arbeits- und Organisationsaufwand einher. Zudem kennt er sich über den derzeitigen Marktwert des Eigenheims aus und weiß somit am besten, zu welchem Preis es verkauft werden kann. Daher übernehmen am besten Makler den Immobilienverkauf für Senioren.